“내일부터 LTV 40%” 9·7 대책, 내 집 마련 체크리스트

정부가 9월 7일 ‘9·7 부동산 대책’을 발표했습니다. 수도권 2030년까지 135만 가구 ‘착공’, LH 직접 시행, 도심복합 1.4배, LTV 40%·전세 2억 핵심을 쉽고 빠르게 정리했습니다.

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한눈에 보는 3줄 요약

1. 2030년까지 수도권 135만 가구 ‘착공’(연 27만). 공급 목표를 ‘인허가’가 아닌 착공 기준으로 바꿨습니다.
2. 공공 주도 전환: LH가 공공택지를 민간 매각 대신 직접 시행. 도심복합은 **용적률 1.4배(3년 한시)**로 확대해 속도전.
3. 대출·수요 관리: 규제지역 LTV 50→40%, 1주택자 전세대출 한도 2억(보도 기준 ‘내일부터’ 적용). 사업자 주담대는 사실상 차단(LTV 0%).

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왜 지금? (배경 한 문장)

향후 5년간 수도권 공급이 연 9.2만 가구 부족할 것이란 분석이 나오면서, 정부가 착공 중심의 대규모 공급 드라이브를 건 겁니다.

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핵심 변화 4가지, 사례로 쉽게

1) 공급 목표: “착공이 답”

• 2030년까지 수도권 135만 가구 착공(연 27만). “국민이 체감하는 공급”을 위해 착공을 유일한 목표치로 삼음.
• 예시: 인허가만 잔뜩 나도 공사가 안 뜨면 집이 안 늘죠. 그래서 ‘삽 뜨는 수’ 자체를 목표로 잡았습니다.

2) 공공 주도: LH 직접 시행

• 그동안 LH가 용지를 민간에 팔던 방식에서, 이제는 LH가 직접 짓는 구조로 전환. 공공성·속도·이익환수 강화 기대

3) 도심복합 시즌2: 용적률 1.4배(3년 한시)

• 역세권→저층주거지까지 확대, 특별건축구역 의제·높이제한 완화·비주거 의무비율 완화 등 패키지로 2030년까지 5만 호 착공 목표.
• 예시: 낡은 저층주거지를 재구성해 층수·세대수를 조금 더 늘리고, 공원·학교 부담금도 늘어난 만큼만 부담하게 조정.

4) 1기 신도시: ‘주민제안’으로 속도

• 주민대표단 과반 동의로 지자체에 정비계획을 직접 제안 → 공모 준비 없이 최소 6개월 이상 단축 기대. 선도지구 확대.

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대출·전세, 뭐가 달라지나(초간단 표)

• LTV(규제지역): 50% → 40%(무주택·1주택 등 세부요건별 상이). **사업자 LTV 0%**로 사실상 차단. 적용 시점 ‘내일부터’(9/8) 보도.
• 전세대출(1주택자): 2억 원 상한. 최근 전세대출 심사·DSR 강화 기조와 함께 체감 한도는 더 줄 수 있음.

간단 계산 예시
규제지역 8억 아파트를 무주택자가 산다면, LTV 40% → 최대 3.2억. 나머지 4.8억+취득·부대비용은 자기자금/기타대출이 필요. 단, DSR 심사로 실제 승인 가능액은 이보다 더 낮아질 수 있음.

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누구에게 유리·불리?

• 무주택자/실수요자: 중장기 공급 확대 수혜. 다만 LTV 하향+DSR로 초기자금 부담은 커질 수 있음.
• 1주택 전세 수요: 전세 2억 상한으로 갈아타기·이사 계획 재점검 필요.
• 매매·임대사업자: **수도권·규제지역 레버리지 봉쇄(LTV 0%)**로 보수적 자금계획 필수.
• 1기 신도시·정비구역 거주자: 주민제안+용적률 특례로 속도 기대, 다만 지자체 심사·인프라 수용능력 따라 체감 차이.

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지금 당장 체크리스트(실전)

1. 우리 동네 규제지역 여부부터 확인(강남3구·용산은 규제·LTV 40% 보도). 
2. 나의 실효 한도 계산: LTV가 40%여도 DSR 때문에 실제 한도↓. 연소득·기존 대출을 반영해 재계산. 
3. 도심복합/주민제안 공지 팔로업: 후보지 공모·지자체 제안 소식 주기적 확인. 
4. 청약·이주 타임라인 기록: 1기 신도시 재건축, 도심복합 선정 시 이주·교육·교통 변수 체크. 

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 135만 가구는 ‘분양’이 아니라 ‘착공’ 기준인가요?
A. 네. 정부는 착공 기준으로 공급 실적을 잡겠다고 밝혔습니다(연 27만). 

Q2. 도심복합 1.4배는 어디까지·얼마나?
A. 역세권+저층주거지까지 확대, 3년 한시 인센티브입니다. 목표 물량은 5만 호. 

Q3. 1기 신도시 ‘주민제안’은 뭐가 달라지나요?
A. 주민대표단이 과반 동의로 정비계획안을 직접 제안, 최소 6개월 이상 단축 기대.

Q4. 대출 규제는 언제부터?
A. 보도 기준으로 9월 8일(월)부터 적용(규제지역 LTV 40%, 1주택 전세 2억, 사업자 LTV 0%). 세부 집행은 금융사·보증기관 공지 확인이 필요합니다.