10·15 대책 — 토지거래허가구역 “어디까지, 얼마나” + 전체 정리 & 앞으로의 방향

토지거래허가구역, 정확히 어디?

• **서울 전역(25개 자치구 전체)**가 허가구역으로 지정되었습니다. 기존 강남3구·용산만 부분 적용이던 것을 서울 전체로 확대한 것은 이번이 처음입니다. 효력은 2025년 10월 20일 시작 → 2026년 12월 31일 종료 예정입니다. 
• 경기도 12개 지역
  • 과천시, 광명시, 의왕시, 하남시
  • 성남시(분당·수정·중원구)
  • 용인시 수지구
  • 안양시 동안구
  • 수원시(영통·장안·팔달구)
    위 12곳은 서울과 동일하게 허가구역으로 지정되며(규제지역도 동일), 실거주 목적 외 거래는 사실상 어려워집니다.

핵심 효과: 허가구역 내 주택 매수는 **지자체 허가 + 실거주 의무(통상 2년)**가 붙어 전세 끼고 매수(갭투자) 차단 → 단기 투기 수요 억제. 

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지금까지 정리 — 한 장 요약

• 삼중 규제 동시 적용: 서울 전역 + 경기 12곳에 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 일괄 지정. 
• 대출 규제 강화: 규제지역 기본 LTV 40%, DTI 40%, 고가주택 구간별 한도 6억→4억→2억(15억 이하/15~25억/25억 초과). 생애최초 특례는 비율(70%) 유지되지만 DSR·스트레스 금리(3%)·가격대 상한에 의해 실한도는 줄 수 있음. 
• 시행 시점: 규제지역 지정은 공표 직후 순차 적용, 토지거래허가구역은 10/20부터 2026/12/31까지 운영. 

(혼선 방지 포인트)

• 허가구역 여부 확인: 위 지역에서 집을 사면 허가 + 실거주 의무(2년) → 전세 끼고 매수 불가. 
• 대출 한도 계산 순서: (1) 본인 유형(생애최초·신혼 등) → (2) 가격대별 상한(6/4/2억) → (3) DSR·스트레스 금리(3%) → (4) LTV 역산. 
• 서울 외곽·수도권 인접지 가격 변동성: 풍선효과 가능성 보도 다수 → 단기 급등 지역 유의. 

 

앞으로 집을 사려는 사람들을 위한 실전 가이드

• 지역 규제 확인
  • 매수하려는 동(洞)이 토지거래허가구역/투기과열지구/조정대상지역인지 먼저 확인.
  • 허가구역이면 허가 필요 + 실거주 의무 전제로 계획 세우기.
• 구매 목적 명확화
  • 실거주(최소 거주기간 충족 가능?) / 장기보유 / 갈아타기 중 택1.
  • 전세 끼고 매수는 규제지역·허가구역에서 원천 차단되는지 재확인.
• 자금 프레임 만들기
  • 자기자본(계약금+중도금+취득세+입주비), 비상자금(최소 6~12개월 생활비), **대출 한도(생애최초 특례 여부+가격대 상한+DSR)**를 같은 표에 적기.
• 금리/DSR 스트레스 테스트
  • 금리가 +1%p 움직여도 월 상환·현금흐름이 버티는지 계산.
  • 기존 대출(신용·전세·학자금 등) 포함해 총부채 관리.
• 대출 시나리오 2안 마련
  • A안: 은행 일반 주담대(혼합/고정).
  • B안: 정책모기지(보금자리론·디딤돌) 또는 보증부 대출.
  • 각 안별 최대 가능액·금리·중도상환수수료·만기 비교표 만들기.
• 허가/심사 타임라인 맞추기
  • 허가구역이면 매수 전 사전상담→허가신청→심사→허가증 발급 순서로 계약·잔금 일정 역산.
  • 잔금일을 허가 처리 기한보다 뒤로 잡는 특약 문구 권장.
• 매물 선별 기준 5가지
  • 입지(도보 생활권), 단지(세대수·관리), 물건(층/향/구조), 리스크(하자·대지권), 가격(최근 실거래 추이).
  • 규제환경에선 유동성 좋은 상품이 방어력 높습니다.
• 실거래·호가 데이터 3점 교차
  • 최근 3개월 실거래, 같은 라인 호가, 인근 대체 단지를 교차 확인해 적정 제안가 산출.
• 계약서 특약 7종 점검
  • 허가 미발급 시 해제, 근저당 말소, 하자·불법용도/무단 증축 책임, 잔금일 조정, 확정일자/전입 협조, 기한의 이익 상실 시 조치, 분쟁조정 관할.
• 입주 후 리스크 관리

• 보일러·누수 등 하자 점검 체크리스트, 주택보험/화재보험 가입, 대출 금리변동 주기별 재점검.

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•  대출·한도 혼선 방지 “한 줄 규칙”

• 순서: (구매자 유형: 생애최초 등) → 가격대 상한 → DSR/스트레스 금리 → LTV.
• 생애최초: **비율(LTV)**은 유지되더라도, 가격대 상한·DSR 때문에 실제 실행액은 달라질 수 있음.
• 정책모기지: 소득·주택가격·주택유형 요건 때문에 가능/불가능이 갈릴 수 있으니, 일반 주담대 대안을 같이 준비.

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•  허가구역 매수자의 “필수 서류 & 절차”

• 준비물: 매매계약(가계약 전 상담 권장), 자금조달·입주계획, 신분증, 거주·근무 확인서류(재직·사업자), 가족관계, 기존 주택보유 증빙.
• 절차 요약: 동주민센터·구청 사전상담 → 서류제출 → 심사(보완요청 대비) → 허가조건 확인 → 잔금/소유권 이전.
• 팁: 허가 불발·지연 대비 특약, 잔금일 여유 있는 설정, 허가조건(실거주 기간 등) 캘린더 관리.

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• 협상·구매 타이밍 전략

• 거래량 급감 구간: 규제 직후엔 보통 거래가 묶입니다. 급매물 탐색하되, 관리비·수선충당금·대지지분 등 기초체력 나쁜 물건은 피하기.
• 금리 방향: 금리 하락 기대만으로 무리한 레버리지 금지. 금리 하락은 상환액에 점진 반영되므로 현금흐름 우선.
• 대체지 비교: 허가구역 vs 비허가 인접지 실거래/세금/출퇴근 시간을 스코어링(10점 만점) 해서 객관화.

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• 월 상환 한도: 세후 소득의 25~30% 이내(다른 대출 포함)면 비교적 안전.
• 비상자금: 6~12개월 생활비 + 이사/수리비 쿠션.
• 보유 원칙: 최소 5년 시계로 접근(취득세·중개·이사비 등 거래비용 회수 고려).
• 생애최초·맞벌이(도심 직주근접 선호)
  • 허가구역 내 신축/대단지 위주로 보되, 가격대 상한에 막히면 전용면적/동·라인을 조정해 총액 줄이기 → DSR 통과 확률↑.
  • 대출은 **혼합형(초기 고정)**이나 정책모기지 병행 검토.
• 갈아타기(기존 주택 보유)
  • 선매도·후매수 원칙. 이중 상환·보유세 리스크를 최소화.
  • 리모델링 비용 대비 준공후 시세가치가 낮으면 입지 업그레이드가 유리.
• 장기 보유·임대 일부 활용
  • 규제구역에선 전세 활용이 제약되므로 현금흐름 자급자족 가능한 물건(관리비·보수비 낮은 중대형 구축/준신축) 선호.